关于赤壁市乡镇房地产开发情况的调研报告
上传日期:2018-10-09 15:09 阅读次数:次
关于赤壁市乡镇房地产开发情况的调研报告
赤壁市赵李桥镇人大主席团
2018年6月，在赤壁市人大常委会的大力支持下，赵李桥镇人大主席团组织部分人大代表和住建、规划、国土、房管等相关部门负责人等一行17人，前往我市赵李桥镇、官塘驿镇视察调研乡镇房地产开发情况。通过现场查看楼盘、听开发商介绍情况、召开座谈会等形式，总体感觉全市乡镇房地产开发通过吸收社会资金，带动了小城镇建设，使乡镇面貌、居住环境得到较大改善，但开发规模小、品味低、规划不合理、管理不到位的问题也十分突出。现将有关情况汇报如下：
一、基本情况
赵李桥镇、官塘驿镇是赤壁市的两个口子镇、明星镇，经济社会发展水平在全市各乡镇中处于前列，房地产开发较兴旺，是赤壁市乡镇房地产开发的缩影。
自2013年至今，赵李桥镇通过市土地储备交易中心摘牌房地产开发地块有7宗地，总占地面积21476㎡，总建筑面积62517㎡，房屋已全部竣工，共建成488套住房，到目前为止已出售246套。其中已登记发证只有1宗地，已申请而又未发证也只有1宗地，主要原因是住建、规划部门未验收，另有5宗由于未销售完开发商还未申请验收。小产权开发模式有5宗地（未通过市土地储备交易中心摘牌进行房地产开发），总占地面积4800㎡，总建筑面积13500㎡。
官塘驿镇在建项目2个，已完工项目3个，未建项目3个和在建已停工项目1个，具体情况如下：1、古驿名都项目，建筑面积29830㎡，24层一栋，多层三栋，217套住房（门店除外）已完工。2、金湾农贸市场项目分为两期。第一期已完工，建筑面积48360㎡，六层，十二栋。3、高锦花园项目（矿务局棚户区改造项目）建筑面积27890㎡，5栋，17层三栋、11层二栋，已完工。4、金湾农贸市场第二期主体工程在建。5、涂继新、涂腾飞等四户联建房，位于官塘驿镇卫生院旁，建筑面积2863㎡，六层，主体未完工。（以上项目建设工程规划许可证、施工许可证已办理）。6、2017年已拿地未建项目3个，合计占地面积8582.58㎡；在建已停工项目1个，占地面积3057.97㎡。
目前赵李桥镇、官塘驿镇多层房均价1800元左右，小高层电梯房2300元左右，房产手续齐全的项目销售较好，价格相对高，房产手续不齐全的项目无法验收也无法办证，销售滞冷，部分项目房屋1600元/平米都卖不出去。因产权、质量、物业管理等问题，房屋业主与开发商存在诸多矛盾。
二、存在的主要问题
1、规划滞后，且缺乏系统性。各乡镇都没有编制出覆盖全镇的操作性强的总体规划，直接导致先拿地，先定项目，再做规划，规划跟着开发走，且规划仅仅只针对本地块范围，对周边地块今后的规划建设考虑不多。
2、开发呈现碎片式，整体性开发项目不多。村镇大型开发项目少，大多是小型项目，呈碎片式开发，不利于镇容镇貌改善，不利于集镇公用设施及基础设施的配套，也导致一些零碎土地浪费，土地使用效益低，政府从土地方面获得的收益少。
紧邻湖南临湘的赵李桥镇，经济社会发展一直快于羊楼司镇，但因房地产碎片式开发，在开发规模、开发档次上明显落后于羊楼司镇，如不警醒，很有可能造成资金流、人流、物流流向羊楼司镇的危险。
3、开发主体混乱，行业门槛低。许多无实力、无建设开发经验的人通过挂靠进入市场，资金跟不上，技术跟不上，甚至靠拿高利贷举债建设，最后资金链断裂，造成半拉子工程，留下诸多隐患。
4、物业管理落后。许多小型开发项目无物业管理，环境脏乱差严重，特别是些高层建筑，物业跟不上，电梯维保、高压供水设备维护等管理不到位，最终导致最基本的水、电等居住条件得不到保证，业主无法栖身。
5、市场环境不够完善。房地产行业开发、销售等众多环节缺乏，开发商缺乏信誉保障，质量纠纷、产权纠纷、面积缩水等问题普遍存在。有些开发商盲目拿地，不计成本收益，结果发现按规划批准的条件实施会亏本或者没钱赚，于是擅自改变规划条件，降低绿化率，减少车位数，提高密度和容积率，剥夺业主应该享有的基本权益，导致项目最后无法验收，无法办证，引发社会矛盾。
6、乡镇建设规划和土地利用规划缺乏深度融合。有些项目规划做出来后与土地利用规划存在出入，特别是涉及到基本农田、基本林地的，导致项目无法实施，还有些项目国土部门未经住建规划部门认同，率先以协议方式出让土地，结果规划部门无法操作，造成建设单位拿地后无法实施，到处上访。
三、相关建议：
1、加强宣传，提高认识。各部门应在乡镇政府的统一协调下，加强乡镇房地产开发的政策宣传，形成宣传合力，特别是强化小产权房政策的宣传，提高对小产权房不受国家法律保护的认识，自觉抵制各种不法建设、开发。
2、科学规划，控制总量。各乡镇应结合特色城镇建设和国土部门土地出让计划，科学编制本区域的房地产开发和使用规划。各职能部门要加强监督管理，引导乡镇房地产开发有序发展。
3、从严审批，规范秩序。各职能部门，要针对乡镇房地产开发特别是对城镇居民联合建房、农村居民合伙自建房、拆迁户联合建房等形式，在规划、用地批复、立项选址、用地划线、施工许可、办理权属证明等多个环节从严把关，参与管理乡镇房地产开发过程，让隐形开发交易行为没有生存空间，规范乡镇房地产市场管理秩序。
4、提高门槛，保证质量。加强对开发商资质的审查，提高准入门槛，防止没有资质、缺乏资金和技术的开发商进入乡镇房地产开发市场。同时，在建筑施工环节，为保证工程质量和确保施工安全，加强对施工队伍的资质审查，加强建筑项目工程监理。
5、加强管理，完善配套。市直职能部门工作要把乡镇房地产开发纳入职能管理的范围，严格按程序先把关后审批；开发商要加强对小区的物业管理，完善配套设施，保障安全防护、清洁卫生、绿化维护、路灯保养、高层供水增压、电梯维护等。有条件的地方要在乡镇政府的协调下建立物业管理公司，对乡镇区域内居民小区进行统一谋划和管理，共建文明和谐小区，提高乡镇居民的安全感和幸福感。
赤壁市赵李桥镇人大主席团
2018年6月，在赤壁市人大常委会的大力支持下，赵李桥镇人大主席团组织部分人大代表和住建、规划、国土、房管等相关部门负责人等一行17人，前往我市赵李桥镇、官塘驿镇视察调研乡镇房地产开发情况。通过现场查看楼盘、听开发商介绍情况、召开座谈会等形式，总体感觉全市乡镇房地产开发通过吸收社会资金，带动了小城镇建设，使乡镇面貌、居住环境得到较大改善，但开发规模小、品味低、规划不合理、管理不到位的问题也十分突出。现将有关情况汇报如下：
一、基本情况
赵李桥镇、官塘驿镇是赤壁市的两个口子镇、明星镇，经济社会发展水平在全市各乡镇中处于前列，房地产开发较兴旺，是赤壁市乡镇房地产开发的缩影。
自2013年至今，赵李桥镇通过市土地储备交易中心摘牌房地产开发地块有7宗地，总占地面积21476㎡，总建筑面积62517㎡，房屋已全部竣工，共建成488套住房，到目前为止已出售246套。其中已登记发证只有1宗地，已申请而又未发证也只有1宗地，主要原因是住建、规划部门未验收，另有5宗由于未销售完开发商还未申请验收。小产权开发模式有5宗地（未通过市土地储备交易中心摘牌进行房地产开发），总占地面积4800㎡，总建筑面积13500㎡。
官塘驿镇在建项目2个，已完工项目3个，未建项目3个和在建已停工项目1个，具体情况如下：1、古驿名都项目，建筑面积29830㎡，24层一栋，多层三栋，217套住房（门店除外）已完工。2、金湾农贸市场项目分为两期。第一期已完工，建筑面积48360㎡，六层，十二栋。3、高锦花园项目（矿务局棚户区改造项目）建筑面积27890㎡，5栋，17层三栋、11层二栋，已完工。4、金湾农贸市场第二期主体工程在建。5、涂继新、涂腾飞等四户联建房，位于官塘驿镇卫生院旁，建筑面积2863㎡，六层，主体未完工。（以上项目建设工程规划许可证、施工许可证已办理）。6、2017年已拿地未建项目3个，合计占地面积8582.58㎡；在建已停工项目1个，占地面积3057.97㎡。
目前赵李桥镇、官塘驿镇多层房均价1800元左右，小高层电梯房2300元左右，房产手续齐全的项目销售较好，价格相对高，房产手续不齐全的项目无法验收也无法办证，销售滞冷，部分项目房屋1600元/平米都卖不出去。因产权、质量、物业管理等问题，房屋业主与开发商存在诸多矛盾。
二、存在的主要问题
1、规划滞后，且缺乏系统性。各乡镇都没有编制出覆盖全镇的操作性强的总体规划，直接导致先拿地，先定项目，再做规划，规划跟着开发走，且规划仅仅只针对本地块范围，对周边地块今后的规划建设考虑不多。
2、开发呈现碎片式，整体性开发项目不多。村镇大型开发项目少，大多是小型项目，呈碎片式开发，不利于镇容镇貌改善，不利于集镇公用设施及基础设施的配套，也导致一些零碎土地浪费，土地使用效益低，政府从土地方面获得的收益少。
紧邻湖南临湘的赵李桥镇，经济社会发展一直快于羊楼司镇，但因房地产碎片式开发，在开发规模、开发档次上明显落后于羊楼司镇，如不警醒，很有可能造成资金流、人流、物流流向羊楼司镇的危险。
3、开发主体混乱，行业门槛低。许多无实力、无建设开发经验的人通过挂靠进入市场，资金跟不上，技术跟不上，甚至靠拿高利贷举债建设，最后资金链断裂，造成半拉子工程，留下诸多隐患。
4、物业管理落后。许多小型开发项目无物业管理，环境脏乱差严重，特别是些高层建筑，物业跟不上，电梯维保、高压供水设备维护等管理不到位，最终导致最基本的水、电等居住条件得不到保证，业主无法栖身。
5、市场环境不够完善。房地产行业开发、销售等众多环节缺乏，开发商缺乏信誉保障，质量纠纷、产权纠纷、面积缩水等问题普遍存在。有些开发商盲目拿地，不计成本收益，结果发现按规划批准的条件实施会亏本或者没钱赚，于是擅自改变规划条件，降低绿化率，减少车位数，提高密度和容积率，剥夺业主应该享有的基本权益，导致项目最后无法验收，无法办证，引发社会矛盾。
6、乡镇建设规划和土地利用规划缺乏深度融合。有些项目规划做出来后与土地利用规划存在出入，特别是涉及到基本农田、基本林地的，导致项目无法实施，还有些项目国土部门未经住建规划部门认同，率先以协议方式出让土地，结果规划部门无法操作，造成建设单位拿地后无法实施，到处上访。
三、相关建议：
1、加强宣传，提高认识。各部门应在乡镇政府的统一协调下，加强乡镇房地产开发的政策宣传，形成宣传合力，特别是强化小产权房政策的宣传，提高对小产权房不受国家法律保护的认识，自觉抵制各种不法建设、开发。
2、科学规划，控制总量。各乡镇应结合特色城镇建设和国土部门土地出让计划，科学编制本区域的房地产开发和使用规划。各职能部门要加强监督管理，引导乡镇房地产开发有序发展。
3、从严审批，规范秩序。各职能部门，要针对乡镇房地产开发特别是对城镇居民联合建房、农村居民合伙自建房、拆迁户联合建房等形式，在规划、用地批复、立项选址、用地划线、施工许可、办理权属证明等多个环节从严把关，参与管理乡镇房地产开发过程，让隐形开发交易行为没有生存空间，规范乡镇房地产市场管理秩序。
4、提高门槛，保证质量。加强对开发商资质的审查，提高准入门槛，防止没有资质、缺乏资金和技术的开发商进入乡镇房地产开发市场。同时，在建筑施工环节，为保证工程质量和确保施工安全，加强对施工队伍的资质审查，加强建筑项目工程监理。
5、加强管理，完善配套。市直职能部门工作要把乡镇房地产开发纳入职能管理的范围，严格按程序先把关后审批；开发商要加强对小区的物业管理，完善配套设施，保障安全防护、清洁卫生、绿化维护、路灯保养、高层供水增压、电梯维护等。有条件的地方要在乡镇政府的协调下建立物业管理公司，对乡镇区域内居民小区进行统一谋划和管理，共建文明和谐小区，提高乡镇居民的安全感和幸福感。